Auteur : Patrick de VIVIESdsm-habitat-social

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Patrick de VIVIES

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pub-dumbea-sur-merAUTEUR : Patrick de Viviès

Une grande campagne de communication a été engagée par la SECAL mandatée par la province Sud pour ouvrir la commercialisation dans le secteur libre (hors habitat social) aux particuliers, promoteurs et investisseurs des premiers terrains mis en vente à Dumbéa sur Mer. Pages entières de publicité dans les magazines et le quotidien, panneau publicitaires 4 par 3, plaquettes luxueuses, publi-reportage. 

            

 « La mer vous attends là-bas » indique la publicité, alors que les vues d’architectes du publi-reportage (1) sur papier glacé présente le tableau idyllique d’un aussi paisible que luxueux quartier. « Un impact sur l’environnement jugulé » affirme un encadré soulignant le profond souci environnemental des concepteurs.

           

vue-architecte-DSMLe publi-reportage peut en outre laisser croire à la possibilité de trouver du travail sur place. On peu ainsi lire(1)  que « la zac panda accueillera 438 lots d’entreprises » et que « environ deux mille personnes seront appelées à travailler sans ce nouveau quartier nord« .           

La réalité semble pourtant très éloignée de ces images de rêve.

D’abord, les lots au bord de mer ne seront pas commercialisés avant cinq ans. Aussi le particulier est invité à choisir parmi les lots disponibles de part et d’autre de la voie express.

P1030080Un certain nombre d’entre eux  sont à proximité des futures barres d’immeubles dont l’implantation est prévue à la sortie de l’actuel lotissement de la pointe à la Dorade.  Au modeste prix moyen de 2 millions de francs l’are pour des lots à partir de cinq ares !!!  Ensuite, la ZAC contient un nombre très important de lotissements sociaux (51%) seules 49% des parcelles étant à la vente dite libre.            

          

Quand à l’impact sur l’environnement jugulé, il suffit de se rendre sur place un jour de forte pluie pour constater les milliers de mètres cubes de terre qui se déversent dans la mer en raison de l’érosion résultant des imposants terrassements, s’étalant sur plus de deux cent hectares. Allez au bord de mer et appréciez par vous-même l’état de préservation de la mangrove.

           

P1020823Dans son rapport en date du 13 mai 2009 (2) portant sur la commune de Dumbéa, la Chambre territoriale des comptes a rappelé le contexte de la création de la Zac de Dumbéa-sur-mer qui a conduit à une importante augmentation du nombre de logements (près de 2300 en plus) et une diminution du nombre d’équipements publics, notamment scolaires. Pour aboutir à « une densification du projet peut être excessive, une mise en œuvre en net retard ayant engendré des coûts et une réalisation en retrait par rapport au projet initial »

           

Concernant la possibilité de travailler sur place, La Chambre mentionne que « la ZAC de Dumbéa-sur-Mer ne comporte pas d’activités pourvoyeuses d’emplois en dehors du futur médipôle dont une partie des emplois est déjà pourvue par les personnels en poste au sein de l’hôpital actuel et qui n’entrera en fonctionnement qu’en 2014. » Elle émet de grosses réserves concernant la création d’activités dans la ZAC Panda déjà présentées dans ce blog.

            

P1020825Le rapport précise en outre que « la réalisation de l’intégralité du programme d’équipements publics reste tributaire des recettes provenant de la commercialisation effective des lots et notamment des parcelles privées. Or leur commercialisation est rendue difficile par la mise en œuvre des opérations de logements sociaux qui sont prioritaires sur la zone. Par conséquent, l’équilibre du bilan de la ZAC sera difficile à atteindre immédiatement et sera au mieux décalé dans le temps. »

La chambre considère de plus que « la commercialisation des parcelles privées va pâtir du fait qu’une partie de la clientèle potentielle a effectué ses investissements ailleurs, sur les autres lotissements ayant été réalisés depuis 2004 sur le Grand Nouméa »

la-mer-vous-attendDe surcroit, l’ouverture vers la mer du public – l’un des arguments forts du projet initial de la ZAC – a été supprimée au profit d’un accès privatif aux seuls bénéficiaires de terrains en bord de mer. Doit-t-on comprendre qu’il faut attendre la montée des océans résultant du réchauffement climatique pour que « La mer vous attende » là ou les lots sont aujourd’hui en vente, « là-bas » sur le bord de la Voie express  comme le promet la publicité ????            

            

L’enjeu de cette campagne de communication est de taille puisque on attend clairement des investisseurs privés qu’ils prennent en charge le financement des équipements publics de superstructures et assurent ainsi un aléatoire équilibre financier au projet.

           

Patrick de Viviès

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(1) Le Construire n°56, octobre 2009 supplément des Nouvelles-Calédoniennes

(2) Chambre territoriale des comptes de Nouvelle-Calédonie, Rapport d’observations définitives concernant la commune de Dumbéa, mai 2009

P1020793Les dés sont jetés. Le chantier de Dumbéa-sur-mer est bien engagé. Et quel chantier ! En dix ans, ce sont plus de 6000 logements qui vont sortir de terre, dont 3000 logements sociaux en locatif ou accession à la propriété.

P1020823Le chantier du siècle

C’est donc une ville nouvelle de près de 25 000 habitants qui se construit sous nos yeux sur 500 hectares. La création des zones d’aménagement concerté (ZAC) de Dumbéa-sur-mer et de Panda devraient permettre en théorie de faire financer les équipements publics par les promoteurs (un collège, six groupes scolaires, deux stations d’épuration, 47 kilomètres de routes, 200 kilomètres d’adductions en eau potable …).P1030080

Un héritage du passé lourd à porter

P1030017C’est une grande nouveauté par rapport aux grands chantiers de la décennie précédente qui a laissé à la municipalité la charge de financer et de construire les équipements publics nécessaires à l’accueil des populations nouvelles. Deux lotissements (Jacarandas 2, FSH, et les Collines d’Auteuil, SIC) totalisent ainsi plus d’un millier de logements sur les près de 1500 qui sont sortis de terre récemment.P1030078

P1030024Ils sont désormais habités ou sur le point de l’être, sans que les infrastructures, notamment scolaires et routières aient suivies en proportion. Cela place la commune dans l’obligation de réaliser un volume important d’investissements alors même que les caisses sont vides et que l’endettement par habitant de la commune, hérité de l’ancienne mandature, est parmi les plus élevés des communes calédoniennes.

P1030027L’essentiel des recettes de la commune provient d’une quote-part des impôts prélevés par la Nouvelle-Calédonie et de dotations de l’Etat calculées notamment en proportion de la population communale. Pour une commune comme Dumbéa qui subit un très fort accroissement démographique -parmi les plus forts de Nouvelle-Calédonie-  il y a le plus souvent un décalage colossal entre la population « légale » qui sert de base aux dotations, et la population réelle à servir, et la population future dont on accompagne l’installation. D’où l’intérêt du recensement en cours qui permet de « remettre les pendules à l’heure » et de doter la municipalité de moyens un peu plus en rapport avec les besoins des populations à servir. La commune en a leplus grand besoin à l’heure ou elle recontre de sérieuses difficultés financières.

P1020421Le chantier de Dumbéa-sur-mer et de la ZAC Panda ne sont pas les seules opérations d’habitat d’importance à Dumbéa. Près de 1500 logements sont en construction dans le centre et sur les collines de Koutio, avec une proportion importante de logements sociaux.

 

On a bien du mal à croire que toutes ces opérations compte tenu de leur envergure seront neutres pour le budget de la commune.

accroissement-populationLa population de Dumbéa est passée de 284 habitants en 1956  à 18 602 habitants en 2004. Ces chantiers devraient faire doubler la population de la commune au cours de la prochaine décennie. Ne vont-ils pas absorber une part croissante des moyens communaux ?

Dans la période actuelle de vaches maigres, les recettes fiscales stagnent et les concours de l’Etat sont de plus en plus difficile à mobiliser. L’Etat commence déjà à évoquer une année blanche pour 2011, avant la prochaine génération de contrats d’agglomération. Les crédits, c’est comme la confiture sur la tartine. Quand on en a plus beaucoup, on l’étale ! 

Aussi, nombreux sont ceux  se demandent si tout cela ne se fera pas au détriment de l’entretien et de l’équipement des quartiers existants et du service aux populations déjà installées …Et vous, qu’en pensez-vous ?

Patrick DE VIVIESP1020825